מחזור משכנתא

משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, לעתים גם לתקופה של 30 שנים. בהיותה הלוואה ארוכת-טווח, אך טבעי שמדי פעם אנו נדרשים להתאים את המשכנתא שלנו, שהרי החיים משתנים כל הזמן. למשל, אולי אנחנו מרוויחים משכורת גבוהה יותר, ויכולים לשלם החזר חודשי גבוה יותר (מה שיכול להוזיל את עלויות המשכנתא). מנגד, אולי ירדנו ברמת ההכנסה החודשית שלנו, ואנחנו צריכים להתאים את ההחזר החודשי כך שנוכל לעמוד בו. 

כמו כן, עלות המשכנתא מושפעת מאוד מגורמים חיצוניים כגון ריבית הפריים, מדד המחירים לצרכן וכדומה: כאשר הריבית עולה, כל מסלולי המשכנתא הצמודים לפריים הופכים יקרים יותר, ואולי מצריכים שינוי של תמהיל המשכנתא וכדומה. מנגד, כשהריבית נמוכה, יתכן ונוצרת אינפלציה גבוהה, ואז מתייקרים רכיבי המשכנתא הצמודים למדד המחירים לצרכן. 

כיצד מתבצע מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הינה למעשה לקיחת משכנתא חדשה, לשם ביצוע פירעון מוקדם של המשכנתא הקודמת. כדי לדעת האם מחזור המשכנתא משתלם לנו, יש לבקש מהבנק דו"ח יתרות משכנתא מהמלווה, בו כתוב כמה נותר לתשלום בכל מסלול. 

לאחר מכן, צריך לבדוק, בין אם בבנק המלווה הנוכחי, ובין אם בבנק אחר, איזו משכנתא ניתן לקבל נוכח מצבכם הפיננסי הנוכחי והנתונים האובייקטיביים בשוק (ריבית, אינפלציה וכדומה), ולראות האם המשכנתא החדשה, בקיזוז עלויות של פירעון מוקדם, יכולה לחסוך לנו כסף.

עלויות של מחזור משכנתא

למחזור משכנתא נלוות לא מעט עלויות. ראשית, יש את העלות של יועץ המשכנתא. שנית, ישנן עמלות שונות שצריך לשלם לבנק, בייחוד ככל שמדובר במחזור חיצוני (כלומר לקיחת משכנתא חדשה מבנק אחר).

אולם העלות הגבוהה ביותר, הינה עלות ההיוון המוקדם: למי שלא יודע, הלוואת משכנתא משולמת לפי לוח שפיצר, כלומר ההלוואה מחולקת למספר תשלומים שווים, כאשר בהתחלה רכיב הריבית הוא דומיננטי ביחס לקרן, וככל שנמשכת ההלוואה, כך גדל יחס הקרן מול הריבית. רוצה לומר, כאשר מחזור המשכנתא נעשה קרוב יותר למועד תחילת ההלוואה, המשמעות היא ששילמנו מעט מאוד מן הקרן: ככל שנותרה יותר קרן, הבנק גובה יותר עמלה המכונה עמלת היוון או עמלת הפרשי ריבית, המיועדת לפצות את הבנק על היעדר הכנסות מריבית לאורך זמן (ששהרי ככל שההלוואה נמשכת, הבנק מרוויח עליה יותר כסף). ככל שהמחזור נעשה קרוב יותר למועד תחילת ההלוואה הראשונה, כך עמלת ההיוון תהיה גבוהה יותר. 

מכל מקום. עמלת ההיוון הינה עמלה יקרה מאוד, ולכן לא תמיד משתלם לבצע מחזור משכנתא, ובכל מקרה מוטב להיוועץ עם מומחה.